Мой дом – моя крепость

После обширной реформы арендного права 2001 года позиции квартиросъемщиков в Германии значительно укрепились. Тот, кто еще не успел обзавестись собственным жильем, может теперь и в съемной квартире чувствовать себя почти «как дома». Кроме того, большинство судебных споров о правомочности договоров, предписывающих квартиросъемщикам производить ремонт арендуемой жилплощади, решаются не в пользу домовладельцев.

Кто теперь устанавливает срок действия договора?
Не каждый, снимая новую квартиру, может заранее предвидеть, придется ли она ему в будущем по вкусу и сколько он захочет в ней прожить. Законодатель отнесся с пониманием к этой проблеме и позволил квартиросъемщикам заключать договора аренды на неопределенный срок с правом расторжения без указания причины. При этом за домовладельцем сохранилась возможность расторгнуть договор лишь в исключительных случаях, например, в случае задержки арендной платы или прочих «прегрешениях» жильца. Ограничить срок действия арендного договора домовладелец может лишь при его заключении, если укажет одну из перечисленных в законе причин, например личную потребность в жилплощади (Eigenbedarf), и квартиросъемщик будет с этим согласен.

Впрочем, личная потребность в жилплощади может послужить причиной расторжения и бессрочного договора. Именно эта лазейка в законе зачастую используется хозяевами квартир как предлог для избавления от «неугодных» жильцов. Ежегодно тысячи квартиросъемщиков борются за свое законное право остаться в арендуемой квартире.

Вызывать ли грузчиков?

Получив извещение о расторжении договора по причине личной потребности хозяина в жилплощади, квартиросъемщику, однако, не стоит сразу же пускаться в поиски новой квартиры и готовиться к переезду. Дело в том, что подобные извещения зачастую являются как по форме, так и по содержанию незаконными. В судебной практике признается злоупотребление правом на собственную жилплощадь в ряде случаев, например, если домохозяин мог предвидеть свою потребность в жилплощади еще при заключении контракта или располагает альтернативной жилплощадью. Также в извещении о расторжении должны быть детально указаны все обстоятельства, вследствие которых арендодатель или его семья намереваются въехать именно в сданную квартиру. Если указанные в извещении будущие жильцы не являются членами семьи домохозяина, то он обязан дать объяснение, на каком основании он им безвозмездно предоставляет жилплощадь. В противном случае извещение не может считаться законным основанием для расторжения контракта.

К тому же квартиросъемщик может потребовать продления договора, сославшись на так называемую «социальную оговорку» (Sozialklausel), если расторжение контракта является для него в данный момент неприемлемым. Например, в случае старости, болезни, беременности и т.д. При наличии вышеназванных обстоятельств полученное извещение необходимо опротестовать в письменной форме, причем не позднее, чем за два месяца до указанного в нем срока расторжения контракта.

Кому платить за переезд?

Если хозяин квартиры на самом деле вовсе не нуждался в жилплощади, а, например, просто решил пересдать квартиру по более выгодной цене, то арендатор имеет право на полное возмещение убытков, понесенных им в результате расторжения контракта. К таковым относятся все расходы, связанные с поиском нового жилья и переездом, включая маклерские издержки и разницу между новой и старой арендой платой.

Стоит ли браться за малярную кисть?

Многие договора предписывают квартиросъемщику ремонт квартиры. Не секрет, что подобная обязанность не только обременительна, но и зачастую бывает просто не под силу многим квартиросъемщикам. Однако и при наличии такого пункта в договоре не стоит спешить в малярный магазин за краской и кистью - подобные условия договора часто бывают недействительными.

На сей счет имеется не мало прецедентов в судебной практике. Например, если договор обязывает арендатора ремонтировать квартиру не только каждые несколько лет, но и перед выездом из квартиры. Также недействительными считаются оговорки, предусматривающие ремонт перед выездом в независимости от того, когда в квартире в последний раз производился ремонт. Квартиросъемщик также не обязан производить ремонт, если расторгает договор вследствие поведения домовладельца, противоречащего договору.

Добросовестный квартиросъемщик, поспешивший отремонтировать арендуемую квартиру, может потребовать с хозяина в случае недействительности пункта о ремонте за свой труд справедливую компенсацию. Адвокат